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育休(育児休暇)中に住宅ローンは組めるのか、ローン審査は通るのか。銀行商品とフラット35

いま東京で新築一戸建ての購入を検討しています。夫と共働きで購入する予定です。

いま私は育児休暇中のため、育児休暇中でもローンが組めるか大手A銀行に問い合わせてみました。

ローンの種類として大きく二つ、

  1. 大手A銀行が提供する変動及び固定ローンが組めるかどうか
  2. 民間金融機関と住宅金融支援機構が提携するフラット35が組めるかどうか

1.の結論から言うと、育児休暇中でも、夫とペアローンか、または収入合算の方式であればローンを組めるということでした。わたしのみの単独では育児休暇中は組めないということです。

ペアローンにすると、夫婦それぞれの名義で借り入れすることになります。資産の持分も分けて持つことになり、住宅ローン減税の控除もそれぞれで受けることができます。収入合算にすると、夫の名義で借入することになり、全て夫の持分になり、住宅ローン減税の控除も夫のみが受けることになります。

ペアローンの場合、夫婦それぞれで団信に入らなければならず、例えば夫に何かあったときには夫の借入金額のみ支払義務がなくなり妻のローンは残ることになります。

収入合算の場会は、夫のみが団信に入ることになり、夫に何かあれば、すべての借入金額の支払義務がなくなります。※連帯保証、連帯債務となっているとまた異なってきますのでお気を付けください。

2.のフラット35はもう少し厳しい条件になります。そもそもフラット35はペアローンという方式はなく、夫と収入合算をし連帯債務になるようです。妻が育休中でも収入合算の方式でローンの本申請ができます。ただし、ローン開始時に職場復帰をしていなければなりません。

フラット35は物件の引き渡し時にローン開始となります。例えば、育休中のいまローンの本申請をし、10月職場復帰、11月に物件引き渡し(ローン開始) といった流れであれば借入できるそうですです。また、ローンの開始時には職場復帰&月給を証明するものとして1カ月以上の給与明細が必要だということでし た。

 

東京で新築一戸建(注文住宅)を購入するときの諸費用一覧 【見積もり、明細】

新築一戸建てを購入するときの諸費用ですが、予想以上にかかりそうです。

以下、ハウスメーカーさんにいただいた見積もりをもとに概算を記載しています。

土地と建物(注文住宅)の合計で6000万円、
 自己資金1000万円、ローン5000万円を組んだ場合

住宅諸費用
確認申請代行手数料 150000
印紙代 10000
登記料預り金 250000
抵当権設定登記費用 100000
土地諸費用
公租公課/設定登記料 200000
印紙代 10000
移転登記費用 400000
その他
引越し代 100000
火災保険 100000
エアコン(3台) 300000
カーテン・照明 300000
ローン諸費用
(フレックス35で5000万円借り入れ)
物件検査費(適合証明書発行) 60000
団体信用生命保険 200000
融資手数料1% 500000
つなぎ融資諸費用
(5000万円借り入れ、150~70日の間に分割で受け取る場合)
融資利息 500000
融資手数料 100000
印紙代 20000
預り金(融資終了時に精算、返金) 300000
合計 3600000

合計で360万円!すごい金額です。

上記はハウスメーカーさんの見積もりをもとにしているので、金額が妥当かどうかはわかりません。もしかしたら割高かもしれないし、お得かもしれません。いや、お得ということはないかな・・

また、上記は注文住宅を購入した場合の諸費用です。もし建売を購入するときにはつなぎ融資の必要がないので、-92万円差し引き、更に仲介手数料(販売価格×3%+6万円)を足す必要があります。仲介手数料を含めると建売の方が諸費用が高くなりそうですが、そもそも建売の方が土地&建物の販売価格が注文住宅より安いので、総費用的には恐らく建売の方が安くなります。

こうやってみると5000万円のローンとつなぎ融資の諸費用が大きい・・フレックス35の融資手数料は定率タイプと定額タイプがあって、定率だと融資額の1~1.45%、定額だと32400円(税込)と設定している金融機関が多いようです。定額にすると初期費用は抑えることができますが、利息の金利が少しアップします。

おうちを買うってお金がかかりますね・・・・・・・・・・・・

東京・関東近郊で仲介手数料ゼロ!売主物件の建売(分譲住宅)メーカー一覧

ほとんどの建売は不動産業者を通して購入するので仲介手数料が必要です。その建売を建てた売主(工務店等)から直接購入したいと思うところが本音ですが、その売主が不動産販売を取り扱う資格を持っていなかったらそもそも直接購入することはできません。

ここでは売主から直接購入できる中小のハウスメーカー、工務店等を紹介します。
※三井や野村といった大手は誰もが知っているので除外します

細田工務店 ※杉並区、西東京中心
www.hosoda.co.jp/

拓斗建設 ※杉並区、西東京中心
https://tkt-k.co.jp/

東邦ハウジング ※大田区、品川区中心
http://estate.toho-co.com/

東栄住宅(分譲シリーズ名:ブルーミングガーデン)※全国
www.e-blooming.com/

飯田産業(分譲シリーズ名:ハートフルタウン)※全国
www.iidasangyo.co.jp/

兼六ホーム ※西武線、西東京、埼玉中心
www.kenroku-web.com/

ポラス株式会社
www.polus.co.jp/

エスケーホーム(分譲シリーズ名:Luxsis(ラグシス)旧ブライトアベニュー)
http://www.luxsis.jp/

阪神電気鉄道(分譲シリーズ名:ハピアガーデン)
www.hanshin-hapia.jp/

たまたま馬込を散策しているときに東邦ハウジングの物件を内覧したことがあったのですが、とってもおしゃれですごく良かったです!もしかしたらたまたまだったかもしれませんが(笑)でも建売を見るたびに、この建売を思い出して比較してしまいました。

また東栄住宅のブルーミングガーデンが販売する物件は長期優良住宅の認証取得済みらしく安心だなあと思いました。外観内観はいたってベーシックな感じです。

細田工務店もベーシックで物は良さそうな感じはしますが、結構お値段もいいお値段なんですよね・・

拓斗建設はルーフバルコニーを売りにしています。ルーフバルコニーってメンテナンスが大変っていいますが、そういう対策もしてくれてるんでしょうかね?

あと、エスケーホームの建売は一見とってもおしゃれです。女性設計士を売りにしていて、ウッド調のバルコニーがついていることが多いです。

実は・・いろいろ書きましたがこれらメーカーの肝心の住宅の性能に関してはあまり知らず、一生に一度の買い物なので、購入される方は是非きちんといろいろ聞いたり調べたりしてから購入してくださいね!

 

東京で新築一戸建て!我が家が注文住宅に決めた理由 建売VS注文住宅 

前回の投稿から引き続きですが、我が家はいまマイホーム購入を検討しています。

予算は6000万円。

都内で購入する費用としてはぎりぎり、このくらい出さないと良い家は買えません。しかし我が家にとっては思い切った金額です。夫婦共働きでローンを組むことを考えています。

主人の収入だけで購入することを考えると、都心から離れたところで購入することになります。すると会社からは遠くなり、働きながら子育てが難しくなります。子供たちが小さい間はなるべく早く帰ってあげたい。でも郊外で購入すると通勤で時間をとられてしまいます。

友人の友人が、会社からの帰宅が遅くなりベビーシッターを雇い、ベビーシッター代でお金が消え、なんのために働いているかわからないと話していたそうです。

そんなことになるのだったら少しでも通勤が楽になる都内で購入したいと思いました。

女性が一生会社勤めをすると決心するのは勇気がいりますが、そのかわり、自分へのご褒美が素敵なマイホームだったり、ときには旅行したり、洋服を買ったり、専業主婦になって節約した生活をするよりは自分にはあっているかもしれないと思いました。それに子供が中高校生になると外に働きに行きたがる主婦は多いそうで、案外息抜きになるかもと思っています。

頑張ったご褒美があると思うと仕事も頑張れそうです!

さて、話はそれましたが、じゃあどんな戸建を購入するかです。

なぜ戸建に決めたかの理由はこちらをどうぞ↓

新築一戸建て!我が家が注文住宅に決めた理由 建売VS注文住宅 

例えば予算6000万円だとして5980万円の建売を見つけたとします。でも総費用が5980万円で済むわけではないんです。ある不動産の話だと諸費用として建売価格の7%はかかると思った方がいいと言われました。この内訳は定かではありませんが、思いつくだけでも、
・仲介手数料(建売の3%+6万円)
・エアコン購入・設置費用(3台30万円)
・登録料
・印紙代
・火災保険(10万円)
・引っ越し代金(10万円)
と結構あります。


諸費用の詳細はこちらをどうぞ
東京で新築一戸建(注文住宅)を購入するときの諸費用一覧 【見積もり、明細】
http://mamarange.com/house/451


仲介手数料以外は建売でも注文住宅でもかかる費用ですが、注文住宅の見積書には仲介手数料以外の「登録料」「印紙代」「火災保険」「引っ越し代金」は含まれていることが多いようです。結果的には、総費用で比較するとやっぱり注文住宅の方が割高ですが、それでもびっくりするような割高にはなりません。

suumoなどでいろいろ建売を見ましたが、あーここがこうなっていればいいのになあとか、ここはいらないのになあ、とかなかなかこれというものに出会え ません。例えば建売よりあと100~200万円だしたら、自分の好きな間取りで性能の高い家(耐震、メンテナンスフリー等)が手に入る・・そう思うと注文住宅が欲しくなってしまいました。

注文住宅にかかる諸費用は後日詳しく書きます。

ところで仲介手数料が不要な売主直売の建売もあります。仲介手数料が不要であれば注文住宅と比較してだいぶ割安になるかもしれません。※後日、売主直売の建売を紹介します。

また、ハウスメーカーまたは工務店が販売している分譲地を購入すれば、仲介手数料はゼロで、売主のハウスメーカーまたは工務店で注文住宅がお願いできます。

※ちなみにsuumoなどでよく掲載されている建築条件付き土地は、不動産が仲介して販売している土地なので、ほとんどは仲介手数料がかかります。

次回は仲介手数料ゼロの建売や売主直売の土地を紹介します。

東京で新築一戸建てを検討中!マンション VS 戸建 を考えてみた。

遂に我が家もマイホームの購入を検討しはじめました。

まずはマンションVS戸建を検討しましたが、我が家は戸建にすることにしました。

いろんなサイトを検索したり、本を読んだり、不動産屋さんに話を聞いたりしましたが、変に中立な意見だったり、この人(本)は結局マンションを売りたいから言ってるんじゃないかとか、最初はなかなかまとまりませんでした。

でもそれでも最終的にわたしたちなりにまとまったメリットデメリットがあります。

マンション
メリット ・造りが頑丈
・眺めが良い
・フラットな動線で過ごしやすい
・セキュリティがしっかりしている
デメリット ・年月が経つにつて修繕費が増す
・同等の金額で新築のマンションと戸建を比較すると
マンションの方が狭い(60㎡くらいしか買えない)
・隣上下の物音が気になる
・よっぽどの都心でもない限り将来的にマンションの価値が
下がらないか不安
戸 建
メリット ・修繕費が不要(ちゃんとしたものを買えば屋根や壁は
30年後もメンテナンスフリー)
・家族構成に合わせて増築や建て替えができる、
好きにカスタマイズできる。
・子供たちに資産として少なくとも土地は残せる
デメリット ・セキュリティ面がやや不安
・眺望は期待できない

やっぱりマンションの修繕費の増加や資産価値が気になるところ。よっぽど千代田区とか中央区とかなら買った値段相当で売れるかもしれませんが、マンションは買ってすぐに下がるといいますからね。

それにうちは子供が二人なので60㎡の3LDKでは狭いと考えました。60㎡の3LDKはリビングを仕切って一部屋にするパターンが多く、これで一部屋かあと思ってしまいます。また、子供たちが結婚して、もしかして一緒に暮らすことになるかも?!などと想像していると、戸建がいいねということになりました。

戸建と決まったからには、次は「建売」「注文住宅」「分譲住宅」を決めなければなりません。実はわたしたちは既にハウスメーカーさんの注文住宅を検討しています。その理由を次回記載します!